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2016年上半年全市房產形勢分析

發布時間:2016-07-18信息來源: 市房產局作者:字號:【 (雙擊滾屏)

習近平總書記在78日主持召開的經濟形勢專家座談會上強調指出,當前全國經濟運行基本平穩,經濟發展趨勢“四個沒有變”,但經濟走勢仍然分化,經濟發展新常態的特征更加明顯,必須堅定不移推進供給側結構性改革。1-6月,我們理清思路,堅定信心,主動作為,精準施策,全市房地產業呈現出產銷兩旺的良好發展態勢,房地產去庫存和棚改貨幣化安置已分別完成年度目標的74.3%80%。我市去庫存工作先后被國務院《國辦綜合》、省政府辦公廳《湖南快訊》、《中國青年報》等采用推介;6月份,我市作為湖南省唯一的代表參加了在包頭舉辦的全國棚改工作座談會。

一、基本情況:樓市產銷兩旺

今年以來,我們堅持把房地產去庫存和棚改貨幣化安置作為中心工作來抓,推出一系列具有“郴州特色”的優惠政策和具體舉措,棚改工作強力推進,房地產業穩中有進,商品房銷售回暖加快,房地產去庫存取得明顯成效。一是銷量上升,庫存去化明顯。全市商品房銷售面積245.4萬平方米、銷售金額88.5億元,同比分別增長41.5%46.3%,銷量居全省第3增幅高于全省13個百分點;商品房庫存減少133.7萬平方米,完成去庫存年度目標任務180萬平方米的74.3%;房屋竣工面積111.7萬平方米,增長15.6%二是投資回升,新生庫存減壓。全市完成房地產開發投資77.68億元,同比增長18%,高于全省10個百分點,房地產業為全市經濟社會發展持續做出積極貢獻;房地產開發施工面積2446.5萬平方米,同比增長26.5%,其中新開工面積259.5萬平方米,下降4.2%;住宅及商業用地供應同比減少75%,新生庫存壓力減輕。三是棚改發力,貨幣補償比例高。根據棚改三年行動計劃,我市棚改貨幣化安置率總體達到50%以上、市中心城區達到80%以上。今年全市城市棚改任務2.58萬套、總投資107.7億,是去年的2.8倍。1-6月,已開工2萬套,開工率78%;其中簽訂貨幣化安置協議1萬戶,占貨幣化安置工作年度目標任務的80%完成投資43.08億元,相當于去年棚改的年度總投資。四是拉動力強,促進發展貢獻突出。統計表明,房地產每增長100元的產值,可帶動建筑、家居、家電、汽車、能源等其它產業增加160-200元的產值,上半年,全市房地產業增加值約21.68億元,拉動GDP增長0.8個百分點,按帶動系數1.8計算,拉動其它產業增加產值39.02億元,直接和間接創造就業機會43.6萬人。全市房地產業貢獻稅收14.1億元,占地稅收入的32.3%;其中市城區7.6億元,占地稅收入的36%,位居服務業之首。

二、主要做法:多措并舉去庫存

(一)勤做“加法”,以棚改拉動去庫存。將棚改貨幣化安置作為去庫存的主抓手、主推力、主戰場。加強制度建設,報請市政府出臺了國有土地上房屋征收、棚戶區改造、政府購買棚改服務等3個規范性文件,推出了具有“郴州特色”的貨幣化安置9大優惠政策。積極建設“房屋超市”,線上線下同步交易。在棚改現場開展房屋銷售專場推介會,打造“永不落幕的房交會”。創造性的推出“房票”流轉機制,鼓勵棚改戶購買商品房。與市農業銀行落實政策,推出農民購房“安居貸”,解決了農民購房貸款問題。以市城區6大平臺的示范項目為推手,迎難而上,攻堅克難,棚改工作成效已現。

(二)巧使“減法”,為群企減負去庫存。落實國家有關個人購房優惠政策,降低貸款首付比例和按揭利率,調整交易契稅和營業稅,進一步降低居民購房成本。鼓勵開發企業改售為租,其三年內繳納的營業稅、增值稅、房產稅、所得稅給予適當獎勵。報請市政府研究出臺開發項目所涉行政事業性收費和政府性基(資)金分段分批計繳政策。清理涉房項目各類保證金和押金,降低投標保證金、土地出讓保證金標準。引導開發企業調整營銷策略,推進電子商務,鼓勵品牌好、實力強的開發企業“接盤”困難項目,實施兼并重組。

(三)善借“乘法”,用政策促進去庫存。發揮政策引導的倍增作用,制定推出“市城區購房契稅50%獎勵”、“無障礙落戶就學”、“保護農村居民進城購房后在原戶籍地的所有合法權益”、“棚改居民選擇貨幣補償給予300/平方米獎勵、一年內購房的再給予600/平方米獎勵”、“貨幣安置、制度改革、轉型升級、消費刺激、調控供應、環境優化、政策優惠去庫存7大類、21條具體舉措”等一系列利好舉措,釋放惠民紅利,市城區兌現市民購房獎勵金14.34萬元。

(四)運用“除法”,以調控開發去庫存。從供應端調整市場供需結構,市縣兩級同步編制住房建設規劃,從規劃源頭調控開發用地、開發規模和開發節奏,1-6月,市中心城區住宅及商業用地面積6.87萬平方米,同比減少75%,房地產開發新開工面積同比下降4.2%,新增庫存減少,后期進入市場的庫存銷售壓力減輕。

三、存在問題:轉型期的陣痛

與去化市場庫存、推動經濟社會協調發展的要求相比,我市房地產還存在一些問題和不足:一是供給端相對過。據測算,全市開發用地消化期需5年,商品房庫存總量消化需3年,現房庫存消化需1年。二是宏觀經濟下行影響。房地產市場從“賣方市場”轉變為“買方市場”,市場信心減弱,分化加劇。三是融資比較難。開發企業普遍資金壓力大、融資困難,公積金個貸比例超警戒線,部分小項目因民間借貸、非法融資而產生的社會不穩定問題多。四是部分政策落實不到位,效果不明顯;新老城區發展不均衡,新城區基礎設施和公共服務設施配套欠缺,就業崗位不足;新市民購房動力不足。

四、下步舉措:抓實棚改和去庫存工作不動搖

(一)抓實房地產去庫存不動搖。一是宣傳落實省市有關優惠政策,確保政策落地、發揮乘法效益,提高各級各部門的責任意識和工作力度,齊心協辦、統籌推進全市去庫存工作,確保完成3年去庫存500萬平方米、2016年去庫存180萬平方米的目標任務。二是加快新老城區均衡發展,加快產業培育,加快完善基礎設施和公共服務配套;積極利用住宅產業化、綠色建筑、全裝修等建造方式,提高樓盤品質,提升住房消費吸引力。三是大力引進和培育市場主體,加快農民工市民化,積極提供就業崗位,創造創業條件,堅持安居與就業共同推進。四是調控土地供應規模、布局和節奏,引導房地產開發向養老、文化、旅游、科教、體育等地產轉型發展。允許不能及時轉型的房地產項目延長動工開發期限,暫緩進入房地產市場;允許在建但未銷售的商品房項目,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件前提下,調整套型適應市場。

(二)抓實棚改貨幣化安置不動搖。一是落實市委易書記調研棚改工作時要求的“六個堅持、六個注重”,持續把棚改作為惠民生的重點、穩增長的支點、提品質的關鍵點來抓,讓老百姓有更多獲得感。二是貫徹執行棚改工作3個辦法精神,發揮6大平臺創造性,以重點項目為示范,抓鐵有痕推進棚改,堅持貨幣化安置不動搖,確保全市貨幣化安置率達到50%以上、市中心城區達到80%以上。三是推進政府購買棚改服務,加強融資貸款,爭取向國開行融資150個億。四是將棚改與地下管廊、河道治理、打通堵點相結合,切實注重棚改項目運作和管理,積極做好棚改騰空土地的整體出讓文章,努力破解征收成本控制、單個項目營運平衡、區域內資金大體平衡、年度棚改資金整體平衡等4個難題。以市房產局實施的東西街口棚改項目為例:通過強化征收、優化設計、運營管理,728戶被征收戶全部貨幣化安置,項目重點定位于配合燕泉河的改造、完善裕后街周邊旅游配套、完善城市功能、加強路網改造和道路循環、提升人居環境。改造后,項目擬配建停車位2056個、小游園4個、城市綜合體1個;將項目建成后的物業出租、車位管理等收入優先用來償還銀行貸款本息,項目基本可實現自求平衡,不給財政增加負擔。

 

 
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