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2017年房地產市場運行情況分析

發布時間:2017-06-09信息來源: 市房產局作者:字號:【 (雙擊滾屏)

 

 

房地產業是國民經濟的重要支柱產業,房產工作是重要的民生工作、經濟工作、發展工作。今年,樓市繼續成為社會關注的焦點、討論的熱點,國內主要城市相繼限購、限貸、限價,調控不斷加碼;一線城市全面收緊房貸,貸款利率提升;長沙出臺“520”新政,樓盤出現退籌退訂,全國房地產市場不斷降溫,銷售增長逐月回落,湖南省已連續下降6個月。總體來說,我市房地產運行平穩,銷售增長較快,價格穩中趨升,施工總體穩定,去庫存成效明顯。

一、基本情況:庫存減少,量價齊升

今年以來,我市堅持住房居住屬性,圍繞支持居民自住房和進城人員購房需求,出臺《2017年房地產去庫存工作方案》、《中心城區棚戶區改造工作實施方案》、《保障性安居工程目標任務分解通知》,組織召開去庫存和棚改重點攻堅工作推進大會,強化落實和調度督辦,市領導劉志偉、高愛國、李五一多次調度調研去庫存,推進重點工作重點抓、中心工作強力抓,全市房地產業穩中有進,去庫存成效明顯,樓市量價齊升。一是銷售增長較快。全市商品房銷售面積186.16萬平方米、銷售金額72.25億元,同比增長25.8%35.3%。房地產業貢獻地稅7.65億元,占地稅收入30.8%,其中市城區房地產業貢獻地稅4.11億元,占地稅收入34.1%二是房價穩中趨升。全市商品房(含非住宅)均價3881/平方米,同比上漲7.5%,房價穩中趨升。三是去庫存成效明顯。全市商品房庫存減少129.73萬平方米,為年度目標任務數的81.1%、力爭數的58.2%房屋待售面積減少至247.3萬平方米,同比下降37.4%四是供給側改革深入推進全市完成房地產開發投資52.23億元,同比減少15.1%房地產開發施工面積2370萬平方米,同比減少0.9%其中新開工面積159.1萬平方米,減少22.3%,房地產供給側改革深入推進,成效顯現。五是改善性主導市場。市城區銷售的商品房,面積90 以下、90-120120 平方米以上比例分別為16.82%32.61%50.57%,價格3500以下、3500-50005000/平方米以上比例分別為20.27%68.63%11.1%,改善性需求成為了我市樓市的主導力量。總體上,我市房地產市場以剛和改善性為主,投資性購房僅占市場銷售15%左右。

二、主要做法:多措并舉,多方施策

(一)加大棚改力度,推進棚改安置和住房保障貨幣化。全面落實《市城市規劃區棚戶區改造管理暫行辦法》,集中連片推棚改,今年全市實施棚改3.47萬套,貨幣化安置2.67萬套,貨幣化安置率76%,其中市中心城區城市棚改1.27萬戶、貨幣化安置1.23萬套,貨幣化安置率達97%;市城區禁建區、限建區內征收拆遷全部貨幣化安置;對棚改居民選擇貨幣化安置和在存量住房中購買安置房的給予9大獎補政策;推行房票流轉機制,棚改貨幣化安置工作不斷推進。1-5月全市棚改簽約1.69萬戶、市城區簽約0.5萬戶。市城區發放房票”1200余份,購房去化庫存2562.68萬平方米。

(二)深化制度改革,釋放農業轉移人口城鎮化購房需要。推進戶籍制度改革,不以退出三權(土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權)作為農民進城落戶條件;鼓勵農民進城購房租房,給予進城購房農民三不變(集體經濟組織成員身份不變、土地承包經營權不變、集體經濟組織收益權不變),保護其三權在內的所有合法權益,在落戶、就學等方面與城鎮居民享同等權益,有效激發農民購房積極性。市城區新建商品住房購買人群中,縣城或農村居民及外省市戶籍人口購買比例已占四成,外埠居民購房比例逐年提升;資興市出臺農村人口進城購房補貼辦法,農民購房占到房屋銷售去庫存總量70%

(三)落實財稅金融優惠政策,降低居民購房成本。全面落實中、省、市關于房產去庫存的一系列優惠政策,兌現棚改獎勵1068.8萬元購房契稅21.86萬元。落實個人住房金融、稅收等各項優惠政策,調整房地產交易環節契稅、營業稅,降低購房負擔;與農業銀行推出和落實農民購房安居貸;試行對農民工、進城務工人員、自由職業者等新群體的公積金存貸業務,不斷降低居民購房成本,激發了百姓購房欲望。

(四)推動轉型升級,更好滿足居民購房需求。引導房產企業推進互聯網+、電子商務;順應郴州全域旅游發展大勢,向旅游、文化、教育、養老、創業工場等跨界專業地產轉型升級,減少住宅、商業地產開發,推進了陽光瑞城綜合地產、經開區創新創業基地工業地產、小埠生態城康養地產等建設發展。推進裝配式建筑發展,保障性住房建設率先采用了裝配式建筑生產方式。培育和發展租賃市場,對改售為租和投資庫存開展租賃業務的企業給予獎勵。推動行業加快兼并重組、聯強靠大、整合發展,恒大地產接盤一品城改名恒大帝景,碧桂園控股永興、桂陽的房產公司成為典范。

(五)堅持有保有壓,合理控制土地供應節奏。從供應端調整市場供需結構,市縣兩級同步編制城市(縣城)住房建設規劃,以規劃控制房地產開發,從源頭上遏制新生庫存。去年市城區出讓房地產開發用地減少近七成,房地產開發新開工面積同比下降33.7%;今年房地產開發用地出讓再減了三成,房地產開發新開工面積同比下降22.3%

三、問題分析:值得重視,加快解決

(一)不動產登記影響制約較大。據反映,目前不動產登記主要存在辦證周期長、收件窗口少、工作人員業務不熟、辦事效率不高等問題,對二手房交易、商品房交易和金融信貸影響較大。受不動產登記影響,今年我市二手房交易面積、交易金額同比分別下滑了47.76%48.83%5月份國家統計局省城調隊來我市調研房地產,特別指出該問題我市在全省為甚。(二)房價上漲壓力加大。隨著去庫存深入推進和供應減少,市場供需關系發生改變,我市房價自去年下半年進入上升通道以來,今年上漲較快,特別是中心城區,優勢資源聚焦明顯,房價上漲壓力較大。但總體而言,我市房價為低基數上的上漲,目前全市房價3881/平方米,與衡陽基本持平,低于韶關、贛州房價。(三)公共配套不均衡。城市中心區域地段好、公共配套齊全的樓盤受到消費者普遍歡迎,價格堅挺,銷售順暢;城北、城東等位置較遠、配套不全的樓盤,前兩年始終以價換量求生存,近期隨著蘇仙區行政中心和一中、二中的遷入,銷量和價格明顯上升。(四)停車位糾紛較多。我市商品房項目地下停車位基本上不計容積率、不收出讓金、不辦產權證。近兩年來,尤其是車位權屬之爭的南京案判決后,購房業主要求停車位免費使用、只租不買、低價租用,甚至片面理解為業主共有,與開發企業和物業企業沖突較多,紫宸瀾山、玫瑰園、東田金灣、萬寶國際城等項目先后發生了堵塞小區大門、強占車位車庫、停占消防通道等群體性事件。

四、下步舉措:補齊短板,穩定發展

堅持穩中求進的主基調,落實國家新型城鎮化三個1億人戰略,供給側和需求側雙管齊下,引導開發投資,支持住房消費,推進穩定發展。

(一)堅持去庫存不動搖,多方施策促銷售。進一步發揮棚改作為房地產去庫存主戰場、主推手的作用,堅持貨幣化安置,確保全市貨幣化安置率達到76%以上、市中心城區達到97%。盡快解決不動產登記施行中出現的問題,科學合理理順辦事機制、增設服務窗口、強化人員培訓、推進信息化建設,提升登記效率。統籌新老城區協調均衡發展,完善新城區基礎設施和公共服務配套,促進房屋銷售和入住。根據市場需求和變化,加大加快商品房預售許可,加強市場供應,保持房價總體相對穩定。持續推進戶籍制度改革,保障購房農民市民化的權益,釋放農民購房需求。加強實體經濟發展,依托產業聚焦人口,扭轉人口凈流出局面,創造消費需求。

(二)堅持抓項目不放松,全力以赴促投資。加大土地供應力度,加強土地清理整治,督促閑置土地開工開建,穩定房地產開發投資。積極研究出臺我市商品房項目地下停車位租售管理和權屬登記辦理辦法,從頂層設計破解辦證瓶頸和權屬糾紛,幫助開發企業加大地下停車位等沉淀資產盤活經營力度,激發銷售到投資的聯動效應。開辟綠色通道,繼續以集中審批會、重點項目調度會等有效形式優化、提升房地產開發項目的審批、辦事效率,推促項目落地。加大對房地產的信貸支持,保持房地產開發貸款合理增長。加強政策扶持,開展招商引資,提振企業投資信心。加大房鬧房賴行為打擊力度,維護企業合法利益。

(三)堅持推轉型不減力,精準施策促升級。加快住房租賃市場的培育和發展,完善住房市場供應和保障體系,建立租售并舉的住房制度,滿足不同層次的住房需求。進一步促進產城融合,積極鼓勵房企發展休閑旅游、綠色生態、養老養身、教育醫療等跨界專業地產。鼓勵房企走聯合發展之路,推動行業不斷整合,提高行業集中度,推進裝配式建筑、綠色建筑運用推廣,提高樓盤品質,提升住房消費吸引力,增強競爭力和抗風險能力。

 


 
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