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《湖南省業主大會和業主委員會指導細則》

發布時間:2019-12-05信息來源: 澳門英皇賭場中心作者:字號:【 (雙擊滾屏)

                       

                      湖南省業主大會和業主委員會指導細則

 

第一章  總則

第一條  為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主合法權益,根據中共中央辦公廳《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》和《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》等法律法規,結合本省實際,制定本細則。

第二條  本省行政區域內業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆、日常活動和指導監督,適用本細則。

第三條  業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

第四條  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督,接受業主的監督,對業主大會負責。

第五條  業主監督委員會是經業主大會表決同意設立的業主大會監督機構,履行業主大會賦予的職責,監督業主委員會執行業主大會授權事項的執行情況,接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督,接受業主的監督,對業主大會負責。

第六條  業主大會、業主委員會、業主監督委員會、物業服務企業等在社區(村)黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

在物業管理區域內,凡是有正式黨員三人以上的,應當成立黨的基層組織(以下簡稱物業小區黨組織),接受社區(村)黨組織的領導和工作安排,構建街道(鄉鎮)黨(工)委-社區(村)黨組織-物業小區黨支部-樓棟黨小組四級組織架構,建立健全聯動體系,開展黨的活動,宣傳黨的路線、方針、政策。

落實在職黨員進社區報到制度,引導業主中的黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會委員、業主監督委員會委員,發揮先鋒模范作用,依法履行職責。推進交叉任職,鼓勵具有黨員身份的業主委員會委員、業主監督委員會委員、物業服務企業項目經理人擔任物業小區黨組織兼職委員,加強對業主、業主委員會的政治引領,強化監督執紀作用,積極化解矛盾糾紛,實現業主自治和小區建設、社區治理的有機統一。

第七條  縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門負責下列工作:

(一)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法監督指導業主大會和業主委員會的工作;

(二)負責業主委員會選舉產生、換屆和委員變更的備案;

(三)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)對業主大會籌備組成員、業主委員會換屆組成員、業主委員會委員進行培訓;

(四)負責組織開展物業管理相關法律、法規的宣傳教育,普及物業管理法律知識;

(五)法律、法規、規章規定的其他與業主大會、業主委員會相關的職責。

第八條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責下列工作:

(一)組織、指導和監督業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆和日常活動;

(二)負責業主委員會選舉產生、換屆和委員變更的備案;

(三)監督業主大會和業主委員會依法履行職責,派員參加業主大會定期會議和臨時會議;

(四)指導和監督居(村)民委員會代行業主委員會職責;

(五)對業主大會籌備組成員、業主委員會換屆組成員、業主委員會委員進行物業管理政策法規的宣傳和培訓;

(六)調解物業管理糾紛,處理相關投訴和舉報;

(七)法律、法規、規章規定的其他與業主大會、業主委員會相關的職責。

第九條   居(村)民委員會負責下列工作:

(一)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理相關工作;

(二)對業主大會籌備、召開會議及業主大會、業主委員會的日常工作進行具體指導;

(三)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)確定首次業主大會會議籌備組的業主成員、業主委員會委員候選人;

(四)派員列席業主委員會會議;

(五)業主委員會任期屆滿或者因空缺委員人數超過百分之五十停止工作的,在新一屆業主委員會選舉完成之前,代行業主委員會職責,代為管理業主大會、業主委員會的工作檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

第十條  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

第十一條  業主損害他人合法權益和業主共同利益、危及他人生命財產安全和公共安全的,業主大會和業主委員會有權依照法律、法規及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第十二條  業主不得在業主委員會、業主監督委員會、業主代表會議交叉任職。國家和省另有規定的,從其規定。

第十三條  鼓勵行業協會等第三方機構對業主委員會的日常活動提供專業輔導、培訓等服務。

鼓勵通過政府購買服務方式對業主委員會的日常活動提供專業輔導、培訓等服務。

第二章  業主及物業使用人

第十四條  本細則所稱業主,是指房屋的所有權人,即房屋所有權證或者房屋不動產權證書中載明的權利人。

尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情形之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

(一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權的人;

(二)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;

(三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人;

(四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

(五)法律法規規定的其他情形。

已經達到交付使用條件,尚未出售或者雖已出售尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。新建物業的交付使用條件按照《湖南省物業管理條例》第二十六條、第二十七條的規定執行。

第十五條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定接受物業服務企業提供的服務

(二)聯名向街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請籌備召開首次業主大會會議;

(三)提議召開業主大會會議,并就有關事項提出建議;

(四)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(五)參加業主大會會議,行使投票權;

(六)選舉業主委員會委員、業主監督委員會委員,并享有被選舉權;

(七)監督業主委員會、業主監督委員會的工作;

(八)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(九)向業主委員會、業主監督委員會和物業服務企業提出建議;

(十)對物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(十一)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為;

(十二)投訴、舉報其他業主、物業使用人違反物業管理區域內禁止性規定的行為;

(十三)監督物業專項維修資金的管理和使用;

(十四)監督物業使用人履行其應當承擔的義務;

(十五)法律、法規規定的其他權利。

第十六條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照有關規定交存物業專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)履行其承擔的房屋使用安全責任;

(七)不得有違反物業管理區域內禁止性規定的行為;

(八)向業主委員會提供聯系方式;

(九)督促物業使用人履行其應當承擔的義務,承擔物業使用人違反物業管理法律法規和管理規約規定的連帶責任;

(十)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十七條  物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反物業管理法律、法規和管理規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。

第三章  業主大會

第十八條  同一個物業管理區域內的業主,應當成立業主大會。物業管理區域只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會職責。

一個物業管理區域成立一個業主大會。

第十九條  具備下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:

(一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

(二)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的;

(三)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的。

業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據,建設單位應當予以配合。

第二十條   符合成立業主大會條件的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出籌備首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請;街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組。

第二十一條  首次業主大會會議籌備組由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、社區(村)黨組織或者居(村)民委員會代表、建設單位代表、業主成員組成。籌備組人數應當為七至十三人的單數,其中業主成員不得少于百分之五十。條件成熟的,可以邀請物業小區黨組織成員、轄區公安干警、司法所代表或者村(居)法律顧問等參加籌備組。

籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

籌備組可以設立候補業主成員,籌備組候補業主成員人數不應超過籌備組業主成員人數。

第二十二條  籌備組業主成員、籌備組候補業主成員應當符合業主委員會候選人條件,并按下列步驟推選:

(一)業主自薦或者十名以上業主聯名推薦;

(二)居(村)民委員會通過召開座談會、發放征求意見表等方式,聽取社區(村)黨組織、物業小區黨組織及業主意見;

(三)街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織轄區派出所、司法所、綜治辦等單位根據居(村)民委員會征求的意見情況確定

鼓勵業主中在職或者退休的中共黨員、人大代表、政協委員、退休或者在職的公職人員,以及熱心公益事業的人員參選籌備組業主成員、籌備組候補業主成員。

第二十三條   街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將籌備組成員名單、籌備組候補業主成員名單及其候補順序、籌備組工作職責予以公示,公示時間不得少于七日。業主對籌備組成員和工作職責有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。公示無異議或者異議已經協調解決的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將籌備組名單和工作職責予以公告。公告之日為籌備組成立之日。

籌備組成立后,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時組織籌備組成員、籌備組候補業主成員進行培訓,學習物業管理法律法規及相關規定。

第二十四條   首次業主大會會議籌備組履行以下職責:

(一)確認并公示業主身份、業主人數及所擁有的專有部分建筑面積,確定業主投票權數;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

(四)確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,核查參選人的資格,確定業主委員會委員候選人名單;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

建設單位和前期物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

籌備組成員不得委托他人代行籌備組的工作。

第二十五條  首次業主大會會議籌備組組長履行以下職責:

(一)主持制定籌備組工作規則;

(二)召集和主持籌備組會議;

(三)對籌備組會議記錄予以簽字確認;

(四)簽發籌備組公告;

(五)在籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面材料上簽字;

(六)提請街道辦事處(鄉鎮人民政府)終止籌備組成員資格;

(七)籌備組賦予的其他職責。

第二十六條  籌備組會議由籌備組組長召集,且應當有三分之二以上的籌備組成員參加;籌備組作出決定應當經籌備組過半數以上成員同意。籌備組成員參加籌備組會議應當在簽到表和會議記錄上簽字籌備組會議形成決議的,籌備組成員應當注明同意、反對或者棄權的意見;持保留意見拒絕簽字的,不影響決議的效力。

第二十七條  籌備組中的業主成員被提名為業主委員會候選人的,其籌備組成員資格即行終止,籌備組應當從籌備組候補業主成員中依次遞補。

籌備組組長發現籌備組成員不符合籌備組成員資格、籌備組成員收受利害關系人利益可能影響籌備結果的,可以提請街道辦事處(鄉鎮人民政府)終止該籌備組成員資格。該籌備組成員為業主成員的,由籌備組候補業主成員依次遞補參加籌備組;為非業主成員的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)重新確定人選參加籌備組。

籌備組組長不履行或者不適當履行本細則第二十五條規定職責的,經籌備組中三分之二以上成員簽字申請,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)另行指派籌備組組長。

按照前三款規定進行籌備組成員調整的,應當由街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照本細則第二十三條第一款規定重新公告籌備組名單。

第二十八條  籌備組成立之日起七日內,建設單位應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)及籌備組移交以下文件資料:

(一)物業管理區域劃分資料;

(二)業主名冊;

(三)房屋及建筑物面積清冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)共用設施設備交接資料;

(六)物業管理用房配置確認資料;

(七)前期物業服務合同;

(八)臨時管理規約;

(九)物業承接查驗協議;

(十)其他有關的文件資料。

建設單位違反前款規定不移交文件資料的,由物業所在地物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,除按照相關法律法規的規定進行處罰外,還應當記入不良信用記錄。

第二十九條  首次業主大會會議經費由建設單位承擔。新建物業在竣工驗收備案前,建設單位應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)交存首次業主大會會議經費,交存標準為每戶三十元且總額最低不少于一萬元、最高不超過十萬元。

老舊小區首次業主大會會議經費可以由業主自籌解決,也可以由物業所在地物業管理行政主管部門向同級人民政府申請協調解決。

業主大會籌備工作結束后,籌備經費仍有剩余的,歸全體業主共有,納入業主大會的結算賬戶。

第三十條  首次業主大會會議籌備組應當按照本細則第十四條的規定認定業主的身份,并確定業主專有部分建筑面積及其投票權數,必要時籌備組可以向物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理、房地產交易或者不動產登記等行政主管部門請求協助。

第三十一條  首次業主大會會議表決規則應當包括以下內容:

(一)表決的事項;

(二)明確可以采用異議表決的事項;

(三)業主投票權數的確定方法;

(四)明確缺席業主的投票權數是否計入多數票;

(五)選票的形式與內容;

(六)選票的發放與回收;

(七)投票的方式;

(八)唱票、計票、監票的人員、時間、場所;

(九)表決結果及公示的時間、場所;

(十)其他相關事項。

第三十二條  管理規約主要對以下事項作出規定:

(一)物業管理區域內裝飾裝修、停車管理、寵物管理等物業使用、維護、管理的事項;

(二)物業管理區域內的安全防范;

(三)物業專項維修資金的籌集、管理和使用;

(四)物業共用部位、共用設施設備的經營與收益分配等事項;

(五)業主合理使用物業專有部分和維護物業管理區域公共秩序的權利、義務;

(六)物業管理區域內的禁止行為;

(七)違反管理規約應當承擔的責任;

(八)其他可以由管理規約規定的事項。

第三十三條  業主大會議事規則主要對以下內容作出規定:

(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

(二)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(三)業主投票權數的確定方法;

(四)業主大會會議表決規則;

(五)業主代表的產生方式;

(六)業主大會、業主委員會印章的使用和管理;

(七)業主大會工作經費的籌集、使用和管理制度;

(八)業主大會授權業主委員會決定的具體事項;

(九)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

(十)業主委員會換屆程序;

(十一)業主委員會接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會指導監督的要求;

(十二)設立業主委員會委員候補制度,明確業主委員會候補委員的人數、條件、遞補順序等事項;

(十三)自行終止存在嚴重失信行為、被記入嚴重失信行為人的業主委員會委員資格的規定;

(十四)其他可以由業主大會議事規則規定的事項。

第三十四條  業主委員會工作規則主要對以下事項作出規定:

(一)業主委員會的職責;

(二)業主委員會議事規則;

(三)業主委員會工作經費的籌集、使用和管理制度;

(四)業主委員會的會議、檔案管理、印章管理、信息公開、定期接待、專職工作人員管理、突發應急事故處理等工作制度;

(五)禁止利用業主委員會委員身份謀取私利的具體情形;

(六)其他可以由業主委員會工作規則規定的事項。

第三十五條  業主委員會選舉辦法主要包括以下內容:

(一)業主委員會候選人條件及不得成為業主委員會委員候選人的具體情形;

(二)業主委員會候選人的產生方式;

(三)業主委員會候選人的基本情況及其參選承諾書的公示要求;

(四)選舉方式、投票形式、唱票要求及當選條件;

(五)業主投票須知;

(六)選舉過程中的異議處理方式;

(七)罷免業主委員會委員的規定;

(八)業主委員會委員空缺時的補選辦法;

(九)業主委員會換屆的業主大會會議時間、內容、組織、程序等;

(十)業主委員會換屆、業主委員會委員補選或者罷免后及時備案的要求;

(十一)其他可以由業主委員會選舉辦法規定的事項。

第三十六條  首次業主大會會議籌備組應當組織業主推選業主委員會候選人。業主委員會候選人可以由業主自薦、籌備組推薦,或者由十名以上業主聯名推薦;業主為法人或者其他組織的,可以由法定代表人或者授權的自然人參加業主委員會委員的選舉。

籌備組應當按照業主委員會候選人條件核查參選人的資格,并根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

社區辦公用房位于物業管理區域內且登記在居(村)民委員會名下的,社區可指定一名社區專職工作人員參選業主委員會。

鼓勵業主中在職或者退休的中共黨員、人大代表、政協委員或者熱心公益事業的人員參選業主委員會。

第三十七條  業主委員會委員候選人應當遵守國家有關法律、法規,身體健康,奉公守法,品行良好,公道正派,責任心強,踐行社會主義核心價值觀,模范履行業主義務,遵守臨時管理規約,且具備完全民事行為能力、一定的組織能力和必要的工作時間。有以下情形之一的,不得成為業主委員會委員候選人:

(一)違反國家法律法規或者黨紀黨規,正在被立案偵查的;

(二)參與邪教組織,或者非法組織、非法參與集體上訪,影響社會穩定的;

(三)被有關部門確認存在涉黑涉惡行為的,利用黑惡勢力或者軟暴力干預小區業主正常工作和生活的;

(四)有不良信用記錄或者被納入失信被執行人名單,尚未被撤銷的;

(五)被有關部門認定有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為,或者其他侵害業主公共利益的行為,尚未整改到位的;

(六)經書面催交,無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業服務費的;

(七)本人或者直系親屬在本小區物業服務企業工作,應當回避的;

(八)采用不正當手段,阻撓首次業主大會會議籌備組工作的;

(九)法律法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

第三十八條  首次業主大會會議籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前,將下列提交首次業主大會會議審議的材料進行公示:

(一)業主委員會委員候選人簡歷表和參選承諾書,承諾書應當包括是否存在本細則第三十七條的情形;

(二)本細則第二十四條第(一)項至第(五)項規定的內容;

(三)會議的表決票及業主委員會委員選票的樣本,其中表決票的樣本應當列明本細則第二十四條第(三)項規定的具體表決事項;

(四)首次業主大會會議議程。

業主對上述公示事項有異議的,籌備組應當復核或者修改,并書面告知異議人。

第三十九條  首次業主大會會議通知的內容應當包括會議的形式、時間、地點、投票人的權利和義務、表決規則等。籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議通知采用下列方式之一送達業主:

(一)在電子投票系統中向業主發送電子信息;

(二)當面遞交;

(三)放入業主信箱內或者業主建筑物專有部分;

(四)郵寄。

籌備組應當對首次業主大會會議通知的送達情況進行記錄,并將記錄情況和首次業主大會會議通知在物業管理區域內進行公告。

第四十條  業主應當按照首次業主大會會議通知的內容、要求進行投票選舉和表決,行使業主權利,履行業主義務。

投票結束后,首次業主大會會議籌備組應當分別指定專人進行現場驗票和計票;計票結束后,計票人、監票人應當現場對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約和業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

第四十一條  籌備組應當將首次業主大會會議投票結果進行公告,并將業主大會成立有關資料移交業主委員會。

籌備組應當自成立之日起三個月內完成首次業主大會會議籌備工作。籌備組在業主大會成立后即自行解散。

第四十二條  劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。

首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第四十三條  業主大會成立后,應當通過召開業主大會會議的方式,決定下列事項:

(一)制定、修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法及業主委員會工作規則;

(二)換屆選舉業主委員會、罷免或者補選業主委員會委員;

(三)是否設立業主監督委員會;設立業主監督委員會的,制定業主監督委員會選舉辦法,選舉業主監督委員會委員,明確業主監督委員會的辦公場地、辦公經費來源;

(四)是否設立業主代表會議;設立業主代表會議的,明確業主代表的產生、業主代表會議的權限;

(五)聽取和審議業主委員會工作報告,審查業主委員會收支預算決算報告;設立業主監督委員會的,還應當聽取和審議業主監督委員會監督工作報告;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,及業主委員會委員工作津貼的來源、支付標準;

(七)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(八)物業管理方式,選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(九)物業服務內容、標準,物業服務收費及調整方案;

(十)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(十一)物業專項維修資金的管理方式,續交、補交物業專項維修資金的方式,審議物業專項維修資金計劃使用事項;自行管理物業專項維修資金的,建立物業專項維修資金管理制度;

(十二)利用共用部位、共用設施設備進行經營的方式及所得收益的分配與使用;

(十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第四十四條  業主大會會議包括定期業主大會會議和臨時業主大會會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有以下情形之一的,業主委員會應當及時組織召開臨時業主大會會議:

(一)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

第四十五條  業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯網的形式召開。采用書面征求意見的形式召開的,應當參照本細則第三十九條規定的方式,送達業主大會會議通知。

業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會成立、業主大會會議的投票表決、選舉的全部資料應當保存三年以上,業主可以查詢、復制相關原始資料,并依法實施監督。

第四十六條  業主大會決定本細則第四十三條第(十)項和第(十一)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

對業主大會作出的決定,業主委員會應當于業主大會會議結束之日起三日內進行公告。

第四十七條  業主大會會議確定業主投票權數,按照下列方法認定專有部分建筑面積和建筑物總面積:

(一)專有部分建筑面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照以上的統計總和計算;

(二)業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分建筑面積;業主大會議事規則中未約定的,不計入用于確定業主投票權數的專有部分建筑面積。

第四十八條   業主大會會議確定業主投票權數,按照下列方法認定業主人數和總人數:

(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分,及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。總人數,按照以上的統計總和計算;

(二)一個專有部分有兩個或者兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,投票權數按一人計算。

第四十九條  業主大會會議投票表決意見分為同意、反對、棄權三類。

業主投票表決意見應當由業主本人簽名。

第五十條  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人代為行使投票權。業主為法人的,由法定代表人或者法人授權的自然人代表行使投票權;業主為非法人組織的,由非法人組織授權的自然人代表行使投票權。

需經業主表決決定的事項,業主可以委托代理人投票。委托代理人投票的,業主應當出具書面授權委托書。授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間,并由業主簽名或者蓋章。

業主在業主委員會、業主監督委員會等業主組織中享有的被選舉權,不得委托他人。

業主不自行投票也不委托代理人投票的,不得以未參加投票為由不服從業主大會的決定。

第五十一條  在滿足實名投票的條件下,鼓勵采用電子投票系統進行業主大會會議的投票表決。

縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當逐步建立業主電子投票系統,向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會以及業主、業主大會、業主委員會等免費提供使用。

第五十二條  物業管理區域內業主人數較多的,業主大會可以決定設立業主代表會議,履行業主大會賦予的職權職責。業主代表以幢、單元、樓層等為單位推選;業主代表的名額數量、分配原則、任職條件、推選程序、任期時限、工作職責等事項應當在業主大會議事規則中明確,業主代表的任期不得超過當期業主委員會任期。業主大會也可以撤銷業主代表會議。

業主代表在召開業主代表會議三日前,應當就業主代表會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;需要投票表決的,業主代表應當如實向業主代表會議提交所代表業主的投票表決意見,不得對所代表業主的投票表決意見進行偽造、篡改、損毀。

第四章  業主委員會

第五十三條  業主委員會由業主選舉產生。

業主委員會由五至十一人的單數組成,包括主任一名、副主任一至二名。業主委員會委員的具體人數根據物業管理區域規模確定。

業主委員會實行任期制,每屆任期三至五年,業主委員會委員可以連選連任。

第五十四條  業主委員會應當自選舉產生后七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

第五十五條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料報物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案,并書面告知居(村)民委員會。

業主委員會辦理備案手續后,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時組織業主委員會委員進行物業管理法律法規及政策培訓。

第五十六條  業主委員會執行業主大會的決定和決議,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況、業主委員會收支預算決算情況,及業主委員會履職情況;

(二)提出物業服務內容、標準及物業服務收費方案,并草擬物業服務合同,提交業主大會確定;代表業主與業主大會續聘或者選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;組織物業專項維修資金的補建和續繳;

(七)調解業主之間在物業管理活動中的糾紛;

(八)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安機關、居(村)民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;

(九)處理業主大會的日常管理事務;

(十)接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督;

(十一)法律法規以及業主大會賦予的其他職責。

第五十七條  業主委員會主任負責主持業主委員會日常工作,并履行以下職責:

(一)組織執行業主大會、業主委員會的決定;

(二)召集和主持業主委員會會議;

(三)督促業主委員會委員履行職責;

(四)設立業主監督委員會的,組織落實業主監督委員會的監督建議;

(五)按照業主大會、業主委員會的決定,簽署有關文書。

業主委員會主任因故不能履行職責時,可以委托副主任代為履行主任職責。

第五十八條  業主委員會履行職責應當遵守以下規則:

(一)業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開業主委員會會議。經三分之一以上委員提議,業主委員會應當在七日內召開業主委員會會議。對物業專項維修資金的籌集和使用,共用部位、共用設施設備的經營及所得收益的分配與使用等物業管理活動中的重大事項,業主委員會應當召開業主委員會會議進行研究。

(二)業主委員會應當在業主委員會會議召開七日前,在物業管理區域內公告會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議;

(三)業主委員會委員不能委托代理人參加會議;

(四)召開業主委員會會議應當告知居(村)民委員會和物業小區黨組織,并聽取其意見;

(五)業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定應當經全體委員半數以上同意;

(六)業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定,應當經參會委員簽字確認,加蓋業主委員會印章,并自作出決定之日起三日內進行公告

第五十九條  業主委員會應當建立以下工作制度:

(一)工作檔案管理制度,記錄物業管理中各項重要事項并存檔;

(二)財務管理制度,建立財務賬簿,明確收支范圍,確定費用開支的審批權限及程序;

(三)定期接待制度,聽取業主和物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主和物業使用人的咨詢、投訴和監督;

(四)信息公開制度,及時在物業管理區域內向業主、物業使用人公開有關物業管理情況和資料;

(五)印章管理制度,規范業主大會及業主委員會印章的制作、保管、使用等;

(六)專職工作人員制度,經業主大會同意,業主委員會可以聘請專職執行秘書,負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定;

(七)突發應急事故處理制度,積極配合相關部門及物業服務企業處理物業管理區域內各類突發應急事故。

第六十條  業主委員會及業主委員會委員不得有下列行為:

(一)收受為本物業管理區域提供服務的企業的利益或者報酬;

(二)收受有利害關系的業主提供的利益或者報酬;

(三)推薦有利害關系的企業或者個人為本物業管理區域提供服務;

(四)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

(五)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(六)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權擅自作出決定;

(七)擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(八)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,與物業服務企業簽訂物業服務合同;

(九)擅自動用物業專項維修資金,非法侵占物業共用部位、共用設施設備的經營收益或者業主其他共有財產;

(十)違反法律、法規規定或者可能妨礙公正履行職務、侵害業主合法權益的其他行為。

第六十一條  業主委員會的工作檔案主要包括下列內容:

(一)業主大會會議、業主代表會議、業主委員會會議記錄、紀要及決定;

(二)業主委員會選舉、換屆及備案的有關材料;

(三)管理規約、業主大會議事規則;

(四)業主及物業使用人名冊;

(五)物業管理區域劃分資料;

(六)房屋及建筑物面積清冊;

(七)建筑規劃總平面圖;

(八)共用部位、共用設施設備運行狀況報告及交接資料;

(九)物業管理用房配置確認資料;

(十)物業服務合同及有關業務往來文件;

(十一)業主、物業使用人的意見、建議;

(十二)物業專項維修資金、經營性收益相關資料;

(十三)業主委員會工作情況報告;

(十四)其他相關材料。

業主委員會應當指定專人保管工作檔案,不得泄漏業主、物業使用人的個人信息。

第六十二條  業主委員會應當及時公開下列信息:

(一)業主大會議事規則、管理規約;

(二)業主大會和業主委員會決定;

(三)物業服務合同;

(四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況;

(五)專項維修資金的籌集、管理、使用情況;

(六)物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況;

(七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼及專職執行秘書薪酬詳細情況;

(八)其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。

前款第(一)至第(四)項規定的事項應當持續公示;第(五)至第(七)項規定的事項,業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督,業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。

第六十三條  業主大會決定續聘前期物業服務企業的,業主委員會應當與前期物業服務企業簽訂物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的,業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

業主委員會應當組織做好原物業服務企業退出、新物業服務企業進駐物業管理區域的交接工作,必要時可以請求物業所在地的公安機關協助。

第六十四條  業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當依照招標投標法律、法規組織招標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當提出物業服務企業選聘方案。選聘方案應當包括三家以上備選的物業服務企業的基本情況、物業服務內容與標準、物業服務收費方案、物業服務合同樣本等內容,并應當予以公示,公示時間不少于七日。業主委員會根據業主意見對公示內容調整后,提請業主大會決定。

第六十五條  業主委員會工作經費、業主委員會委員津貼和專職執行秘書薪酬,由全體業主共同分攤或者從經營性收益中列支,具體標準由業主大會決定。

業主委員會應當對工作經費、委員津貼和專職執行秘書薪酬建立賬冊,并按照本細則第六十二條的規定進行公示,接受業主的監督。百分之二十以上業主提議對經費收支情況進行審計的,業主委員會應當組織審計,審計費用由全體業主共同分攤或者從經營性收益中列支。

業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,面積不低于二十平方米。業主委員會辦公用房應當主要用于業主委員會辦公、業主委員會會議及資料存放。

第六十六條  業主委員會辦理備案手續后,應當持縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門及街道辦事處(鄉鎮人民政府)出具的備案證明到公安機關指定的單位刻制業主委員會印章。印章印文中應當包含業主委員會名稱及屆別。首屆業主委員會還應當刻制業主大會印章。

印章印文中業主大會、業主委員會名稱應當與地名管理部門批準的物業名稱保持一致。

業主委員會應當指定專人負責保管業主大會、業主委員會印章。違反印章管理使用制度造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應責任。

第六十七條  有下列情形之一的,業主委員會應當在物業所在地銀行開立業主大會的結算帳戶:

(一)業主大會決定利用共用部位、共用設施設備進行經營的;

(二)業主大會決定自行管理物業專項維修資金的;

(三)業主大會決定設立結算帳戶的。

業主委員會應當嚴格按照財務管理制度對業主大會的結算帳戶進行管理。

利用共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益,應當通過業主大會的結算帳戶進行管理、使用。

業主大會決定自行管理物業專項維修資金的,應當依照有關法律、法規和國家、省有關規定籌集和使用物業專項維修資金。

第六十八條  本屆任期屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后,不得繼續履行職責。

新一屆業主委員會應當委托審計機構對上屆業主委員會進行經濟責任審計。

第六十九條  業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。空缺委員人數未達到百分之五十的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員,或者根據業主大會議事規則的規定增補業主委員會委員;空缺委員人數超過百分之五十的,業主委員會應當停止工作,由留任的業主委員會委員或者其他業主提請街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開業主大會會議,按照業主大會議事規則選舉新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿,或者因空缺委員人數超過百分之五十停止工作的,新一屆業主委員會選舉完成之前,可以在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下,由居(村)民委員會代行業主委員會的職責。

第七十條  業主委員會委員有下列情形之一的,經占總人數百分之二十以上業主或者三分之一以上業主委員會委員提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權有權終止其委員資格:

(一)利用業主委員會委員身份牟取不正當利益,或者存在其他濫用職權行為,損害業主合法權益的;

(二)拒不履行業主義務、業主委員會委員職責的;

(三)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;

(四)法律、法規、管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

第七十一條  業主委員會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格自行終止:

(一)不再具備業主身份的;

(二)喪失履行職責能力的;

(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(四)任職期間被追究刑事責任的;

(五)有本細則第三十三條第(十三)項情形的;

(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他情形。

第七十二條  業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將保管的工作檔案、印章及業主共有的其他財物移交新一屆業主委員會。業主委員會委員集體辭職的,應當以書面形式向街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告,并在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下,將工作檔案、印章及業主共有的其他財物移交居(村)民委員會。業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的工作檔案、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。

第五章  業主監督委員會

第七十三條  物業管理區域內業主人數超過五百人的,鼓勵業主大會設立業主監督委員會,負責監督業主委員會的工作。

第七十四條  業主監督委員會由業主大會選舉產生。業主監督委員會委員可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責人、轄區公安干警、社區(村)黨組織或者物業小區黨組織成員、居(村)民委員會負責人、業主、物業使用人等組成,人數為五至七人的單數。業主監督委員會的具體人數和業主、物業使用人所占比例由業主大會確定。

第七十五條  業主監督委員會中的業主、物業使用人候選人可以自薦或者推薦,其任職條件按照業主委員會委員的任職條件執行。業主監督委員會中的其他候選人可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)提名推薦。

鼓勵具有財務、審計、法律等專長的業主、物業使用人參選業主監督委員會。

與業主委員會及在本物業管理區域內提供服務的企業存在利害關系的人員,不得擔任業主監督委員會委員。

第七十六條  業主監督委員會任期屆滿期限與業主委員會任期屆滿期限一致。業主監督委員會委員可以連選連任。

業主監督委員會可以與物業小區黨組織合署辦公。

第七十七條  業主監督委員會履行下列職責:

(一)對違反物業管理法律、法規、管理規約、業主大會議事規則、業主大會決定的業主委員會委員、執行秘書提出罷免或者辭退的建議;

(二)對業主委員會的履職情況向業主大會提出監督建議;

(三)派員參加業主委員會會議,并對業主委員會決定的事項提出質詢;

(四)定期審查業主委員會的工作報告及年度工作計劃、業主大會結算帳戶收支情況,將審查報告提交業主大會審議;

(五)查閱業主大會財務賬簿及其他會計資料;

(六)定期向業主大會報告履職情況;

(七)業主大會賦予的其他職責。

第六章  指導和監督

第七十八條 縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第七十九條 在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

召開業主大會會議,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當給予指導和協助。

第八十條  業主委員會及業主委員會委員有下列情形之一,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期改正,造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任:

(一)作出與本物業管理區域物業管理活動無關決定的;

(二)違規使用業主大會、業主委員會印章的;

(三)拒不按照規定移交業主大會及業主委員會的工作檔案、印章及屬于業主共有的其他財物的;

(四)越權決定本細則第四十三條規定事項的;

(五)法律法規規定的其他情形。

第八十一條  業主大會或者業主委員會作出的決定,違反管理規約、業主大會議事規則規定或者侵害公共利益的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)和有關行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主;侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主破壞業主大會成立、業主委員會選舉的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當依法提請有權機關予以處置。

第八十二條 業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以責令業主委員會在十五日內召開;逾期仍不召開的,可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。

第八十三條  業主委員會未按照本細則第六十八條第一款的規定組織換屆選舉的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組建業主委員會換屆組,參照首屆業主委員會選舉辦法,組織換屆選舉工作。

第八十四條  業主委員會主任、副主任無正當理由不按照本細則第五十七條第一款的規定履行職責的,或者業主委員會主任、副主任全部辭職的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促業主委員會其他委員召集業主委員會會議,推選新的業主委員會主任、副主任。

第八十五條  業主委員會或者業主委員會委員拒不按照本細則第七十二條的規定移交工作檔案、印章及屬于業主共有的其他財物的,業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交,必要時可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第八十六條  業主委員會委員被記入嚴重失信行為人的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時通知業主大會、業主委員會,指導其按照業主大會議事規則的規定,終止其委員資格,并做好改選工作。

第八十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織召開物業管理聯席會議,協調解決物業管理區域內的物業管理問題。物業管理聯席會議由縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、轄區派出所、居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加。

第七章  附則

第八十八條  本細則所稱公示、公告,包括下列方式:

(一)在物業管理區域的公告欄及其他顯著位置公開張貼;

(二)在物業管理信息平臺公開發布;

(三)經業主同意,在業主的手機上通過短信、微信等方式發布。

第八十九條  本細則中所稱的以上”“屆滿”“少于,均包括本數。

第九十條  本細則由省住房和城鄉建設廳負責解釋。

第九十一條  本細則自202011日施行,有效期至20241231日止。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 
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